Quiz Condominio: domande e risposte per l’esame da agente immobiliare
Le 43 domande sul condominio disponibili nella demo gratuita, con le alternative di risposta, la soluzione e la spiegazione.
Puoi leggerle qui oppure allenarti con il quiz interattivo.
Prova il quiz interattivo gratuitoGeneralmente il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è proporzionale:
Risposta e spiegazione
Risposta esatta: Al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene
L'art. 1118 c.c. stabilisce che il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene, salvo diversa convenzione. È il valore (e non la mera superficie o la rendita catastale) il parametro che riflette tutte le caratteristiche dell'immobile: ubicazione, piano, esposizione, rifiniture. I millesimi di proprietà sono infatti calcolati proprio sul valore relativo delle singole unità rispetto al valore complessivo dell'edificio.
Suggerimento mnemonico: Pensa al condominio come a una 'torta': ogni condomino ha una fetta proporzionale non a quanto è larga la sua porzione di pavimento, ma a quanto vale realmente la sua parte. Valore = Voto in millesimi.
Se il condominio è costituito da più corpi di fabbricati autonomi, il costo di rifacimento del tetto di uno dei corpi come viene ripartito?
Risposta e spiegazione
Risposta esatta: In base ai millesimi di proprietà delle unità immobiliari delle quali il tetto funge da copertura
Si applica il principio dell'art. 1123, comma 3 c.c.: quando un edificio ha più scale, cortili, lastrici solari o opere destinati a servire solo una parte dell'intero fabbricato, le spese relative al loro mantenimento sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. Il tetto di un singolo corpo di fabbrica serve esclusivamente le unità sottostanti, quindi la spesa si ripartisce solo tra i proprietari di quel corpo, in base ai loro millesimi.
Suggerimento mnemonico: 'Chi sta sotto al tetto, paga il tetto': il principio di utilità esclusiva governa le ripartizioni nei super-condomini.
Come viene ripartita la spesa per il riscaldamento?
Risposta e spiegazione
Risposta esatta: Attraverso i millesimi d'uso specifici
La spesa per il riscaldamento centralizzato non si ripartisce con i millesimi di proprietà generale, ma con tabelle d'uso specifiche che tengono conto del consumo termico effettivo di ciascuna unità. Tali millesimi considerano la dispersione termica, la posizione del piano, l'esposizione e il volume riscaldato. Con il D.Lgs. 102/2014 si è poi introdotta la contabilizzazione individuale: una quota fissa per le spese comuni e una quota variabile basata sui consumi effettivi.
Suggerimento mnemonico: 'Riscaldamento = uso, non proprietà'. I millesimi d'uso specifico misurano quanto calore ti serve, non quanto vale casa tua.
Nel condominio l'amministratore:
Risposta e spiegazione
Risposta esatta: rappresenta il condominio in giudizio
L'art. 1131 c.c. attribuisce all'amministratore la rappresentanza dei partecipanti nei limiti delle sue attribuzioni: può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi per le materie rientranti nelle sue funzioni (art. 1130 c.c.). L'amministratore è rieleggibile (art. 1129 c.c.) e i suoi provvedimenti sono sempre sindacabili dall'assemblea, che può revocarlo in qualsiasi momento. La rappresentanza processuale è la sua funzione tipica.
Suggerimento mnemonico: L'amministratore è la 'voce ufficiale' del condominio in tribunale: porta la palla, ma è l'assemblea che decide la partita.
Non costituiscono proprietà comune indivisa tra i condomini di un edificio:
Risposta e spiegazione
Risposta esatta: i vani cantina
L'art. 1117 c.c. elenca le parti comuni: suolo, fondazioni, muri maestri, tetti, lastrici solari, scale, portoni, vestiboli, anditi, portici, cortili, androni. I vani cantina, invece, sono tipicamente pertinenze di proprietà esclusiva delle singole unità immobiliari, salvo che il titolo (atto di acquisto o regolamento contrattuale) non disponga diversamente. Ogni cantina è normalmente accatastata e venduta congiuntamente al rispettivo appartamento.
Suggerimento mnemonico: Tetto e androne = 'di tutti'; cantina = 'del singolo'. Sotto terra ognuno custodisce le proprie cose.
Costituisce parametro utile per il calcolo millesimale di un condominio:
Risposta e spiegazione
Risposta esatta: il prospetto
I coefficienti di merito per il calcolo dei millesimi (DM LL.PP. 1939, Circolare Min. n. 12480/1966) considerano caratteristiche intrinseche dell'edificio: altezza di piano, esposizione, orientamento, prospetto (cioè la qualità della facciata su cui si affaccia l'unità), luminosità. Il canone di locazione e la vicinanza ai servizi sono fattori estrinseci e variabili nel tempo, quindi inidonei a fondare una tabella stabile come quella millesimale.
Suggerimento mnemonico: I millesimi guardano 'dentro' l'edificio (prospetto, piano, esposizione), non 'fuori' (metro, mercato).
Quale caratteristica assume rilevanza nella determinazione dei millesimi condominiali?
Risposta e spiegazione
Risposta esatta: La superficie reale
La superficie reale è la base di partenza del calcolo millesimale: viene moltiplicata per i coefficienti di merito (piano, esposizione, prospetto, destinazione) per ottenere la superficie virtuale, sulla quale si determinano poi i millesimi. La rendita catastale ha finalità fiscali, non condominiali; la vicinanza ai centri commerciali è un fattore estrinseco al fabbricato. I millesimi misurano le caratteristiche oggettive dell'immobile, non quelle dell'intorno urbano.
Suggerimento mnemonico: 'Reale × coefficienti = Virtuale → Millesimi'. La superficie reale è il mattone di partenza.
Nel condominio il diritto di sopraelevazione spetta:
Risposta e spiegazione
Risposta esatta: ai proprietari dell'ultimo piano
L'art. 1127 c.c. riserva il diritto di sopraelevazione al proprietario dell'ultimo piano o del lastrico solare esclusivo, salvo che risulti diversamente dal titolo. Il diritto incontra limiti nelle condizioni statiche dell'edificio, nell'aspetto architettonico e nella diminuzione di aria/luce per i piani sottostanti. Chi sopraeleva deve corrispondere agli altri condomini un'indennità calcolata sul valore dell'area da occupare diviso il numero dei piani, detratta la quota del sopraelevante.
Suggerimento mnemonico: Sopraelevare = 'andare su': tocca a chi è già in cima. Diritto dell'ultimo piano, ma con indennità a tutti.
Cosa intendiamo per regolamento condominiale?
Risposta e spiegazione
Risposta esatta: Norme che regolano la convivenza tra i condomini e l'uso degli spazi condominiali
L'art. 1138 c.c. definisce il regolamento di condominio come l'insieme delle norme circa l'uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese, la tutela del decoro dell'edificio e la disciplina dell'amministrazione. È obbligatorio quando i condomini sono più di dieci. Non può limitare i diritti dei singoli sulle proprietà esclusive (salvo regolamento contrattuale accettato in atto di acquisto) e deve rispettare le norme inderogabili del codice civile.
Suggerimento mnemonico: Il regolamento è il 'galateo del condominio': disciplina il vivere insieme negli spazi di tutti.
La proprietà di un singolo condòmino è detta:
Risposta e spiegazione
Risposta esatta: proprietà esclusiva
Nel diritto condominiale la terminologia tecnica distingue tra 'parti comuni' (art. 1117 c.c.) e 'proprietà esclusiva' del singolo condomino, ossia l'unità immobiliare di cui ha la piena ed esclusiva titolarità. La struttura del condominio è dualistica: proprietà esclusiva del singolo (appartamento) + comproprietà necessaria delle parti comuni. I termini 'individuale' o 'singola' non hanno valore tecnico-giuridico nel codice civile.
Suggerimento mnemonico: Esclusiva = 'solo mio'. È il termine tecnico che il codice civile usa sempre per la proprietà privata in condominio.
Come viene redatta la tabella millesimale per la ripartizione delle spese di scale ed ascensore?
Risposta e spiegazione
Risposta esatta: Per metà in base ai millesimi di proprietà generale, per metà in proporzione all'altezza del piano
L'art. 1124 c.c., riformato dalla L. 220/2012, dispone che le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono: la spesa è ripartita per metà in ragione del valore (millesimi di proprietà) e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Il criterio combina equità patrimoniale (valore) e uso effettivo (altezza = maggior uso).
Suggerimento mnemonico: Scale e ascensore: 'metà valore + metà altezza'. Più sali, più paghi (sull'altra metà).
Per la valutazione dei millesimi di proprietà l'aspetto economico più adatto è:
Risposta e spiegazione
Risposta esatta: Il valore di mercato
I millesimi di proprietà esprimono il rapporto tra il valore di ciascuna unità immobiliare e quello dell'intero edificio. L'aspetto economico più idoneo è il valore di mercato (o di scambio), perché riflette tutte le caratteristiche apprezzate dalla collettività: ubicazione, piano, esposizione, rifiniture, prospetto. Il valore di costruzione considera solo i costi tecnici; il valore complementare misura l'incremento marginale e non è adatto a una stima parametrica generale.
Suggerimento mnemonico: Millesimi = fotografia del valore commerciale, non dei costi di costruzione né di calcoli marginali.
Quale tra le seguenti caratteristiche di un appartamento è considerata nel calcolo millesimale?
Risposta e spiegazione
Risposta esatta: L'orientamento
Tra i coefficienti di merito previsti per il calcolo della superficie virtuale, l'orientamento (esposizione cardinale: sud, est, ovest, nord) è un parametro classico, perché incide su luminosità, esposizione al sole e abitabilità. Le rifiniture, pur influenzando il valore di mercato, riguardano la proprietà esclusiva e non sono normalmente parametro millesimale (essendo modificabili dal singolo). La vicinanza a servizi esterni è un fattore estrinseco e non rilevante.
Suggerimento mnemonico: I millesimi guardano 'il sole, non il sushi': orientamento sì, metropolitana no, e nemmeno le rifiniture (che cambiano nel tempo).
In base alla legge 220/2012 l'amministratore di condominio ha l'obbligo di avere una polizza di assicurazione?
Risposta e spiegazione
Risposta esatta: ove richiesta dall’assemblea
L'art. 1129, comma 3, c.c., come riformato dalla L. 220/2012, prevede che l'assemblea possa subordinare la nomina alla presentazione di una polizza di responsabilità civile professionale; non si tratta di obbligo automatico di legge, ma di facoltà dell'assemblea. Se l'assemblea lo richiede, la polizza diventa requisito necessario per la nomina e per la permanenza in carica. I massimali devono essere adeguati all'ultimo rendiconto e ai lavori straordinari deliberati.
Suggerimento mnemonico: Polizza = 'su richiesta dell'assemblea': è l'assemblea che decide quando il professionista deve assicurarsi.
La superficie virtuale di un appartamento in condominio è:
Risposta e spiegazione
Risposta esatta: la superficie reale corretta con opportuni coefficienti
La superficie virtuale è la superficie reale 'ponderata' attraverso i coefficienti di merito (altezza di piano, esposizione, prospetto, destinazione d'uso, luminosità). Trasforma il dato fisico in un dato comparabile, idoneo a esprimere il valore relativo dell'unità. È il passaggio metodologico fondamentale del calcolo millesimale: Superficie reale × Σ coefficienti = Superficie virtuale → da cui si ricavano i millesimi rapportando alla virtuale totale dell'edificio.
Suggerimento mnemonico: 'Virtuale = Reale + filtri di qualità'. I coefficienti sono le lenti che fanno vedere il vero valore.
La nomina di un amministratore condominiale è obbligatoria quando i condomini sono:
Risposta e spiegazione
Risposta esatta: più di otto
L'art. 1129, comma 1, c.c., come modificato dalla L. 220/2012, stabilisce che quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina dell'amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario. La soglia precedente era di 'più di quattro' (vecchia formulazione), ma è stata innalzata dalla riforma. Sotto gli otto, la gestione può essere autogestita dai condomini senza obbligo di amministratore.
Suggerimento mnemonico: 'Otto + 1 = amministratore obbligatorio'. La riforma del 2012 ha alzato l'asticella.
Nel condominio i millesimi di proprietà generale servono per:
Risposta e spiegazione
Risposta esatta: la ripartizione delle spese indipendenti dall’uso
I millesimi di proprietà generale (tabella A) ripartiscono le spese che prescindono dall'uso effettivo, come quelle per la conservazione delle parti comuni: manutenzione di facciate, muri maestri, fondazioni, tetto, lastrico solare. Per le spese legate all'uso (ascensore, scale, riscaldamento), si applicano invece tabelle d'uso specifiche, basate su criteri come altezza del piano o consumo. Il principio è nell'art. 1123 c.c.: spese di conservazione = proprietà; spese d'uso = utilizzo.
Suggerimento mnemonico: Proprietà generale = 'spese che pagheresti anche stando in vacanza tutto l'anno' (conservazione, struttura).
Nel condominio la nomina di un amministratore avviene:
Risposta e spiegazione
Risposta esatta: per votazione di un'assemblea ordinaria
L'art. 1136, comma 4, c.c. prevede che la nomina dell'amministratore avvenga con la maggioranza prevista dal secondo comma (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio), nell'ambito dell'assemblea ordinaria annuale che approva anche il rendiconto. Non occorre l'unanimità né una convocazione straordinaria. La nomina, le sue dimissioni, la revoca e il rinnovo sono materia ordinaria della vita condominiale.
Suggerimento mnemonico: Amministratore = 'ordine ordinario': si nomina nell'assemblea annuale di routine, non serve l'unanimità.
Il mandato dell'amministratore di condominio dura?
Risposta e spiegazione
Risposta esatta: Due anni
L'art. 1129, comma 10, c.c., riformato dalla L. 220/2012, stabilisce che l'incarico dell'amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per uguale durata. Sommando il periodo iniziale al rinnovo automatico, la durata effettiva è dunque di due anni. Decorsi i due anni, l'assemblea può deliberare la conferma con apposita votazione. La revoca è sempre possibile in qualsiasi momento, senza necessità di giusta causa per la sola assemblea (con maggioranza qualificata).
Suggerimento mnemonico: '1 + 1 = 2 anni': l'incarico è annuale ma si rinnova automaticamente per un altro anno.
Il regolamento di condominio di tipo contrattuale può essere modificato?
Risposta e spiegazione
Risposta esatta: Sì, ma solo con il consenso unanime di tutti i condomini
Il regolamento contrattuale è quello predisposto dall'originario costruttore-venditore e accettato dai singoli acquirenti negli atti di compravendita: contiene clausole che incidono sui diritti di proprietà esclusiva (limiti d'uso, destinazioni vincolate, riparti speciali) e che, avendo natura negoziale, possono essere modificate solo con il consenso unanime di tutti i condomini. Il regolamento 'assembleare' ordinario (art. 1138 c.c.), invece, si modifica con le maggioranze ordinarie.
Suggerimento mnemonico: Contrattuale = 'patto tra tutti': per cambiarlo serve il sì di tutti, come per ogni contratto.
Per il calcolo dei millesimi si prendono in considerazione:
Risposta e spiegazione
Risposta esatta: le superfici virtuali delle unità immobiliari
Il calcolo dei millesimi si effettua sulla superficie virtuale, ottenuta moltiplicando la superficie reale di ogni unità per i coefficienti di merito (altezza piano, esposizione, prospetto, destinazione, luminosità). Si rapporta poi la superficie virtuale di ciascuna unità a quella totale dell'edificio per ottenere i millesimi (su base 1000). La sola superficie reale ignora le diverse qualità delle unità; il numero delle unità sarebbe un criterio piatto e iniquo.
Suggerimento mnemonico: 'Virtuale è la moneta del condominio': è quella che si conta per fare i millesimi, non la superficie nuda.
Per la modifica dei millesimi di condominio occorre (art. 1136 c.c.):
Risposta e spiegazione
Risposta esatta: l'unanimità
Per modificare le tabelle millesimali allegate al regolamento contrattuale occorre, in via generale, l'unanimità dei condomini, trattandosi di atto negoziale che incide sui diritti di proprietà. La Cassazione SS.UU. 18477/2010 ha però precisato che, se la tabella ha solo funzione ricognitiva del criterio legale (art. 1123 c.c.), può essere rettificata a maggioranza in caso di errore. Per modifiche sostanziali (cambio di criterio convenzionale) resta necessaria l'unanimità.
Suggerimento mnemonico: Cambiare i millesimi = 'toccare le quote di tutti': serve il consenso di tutti, come in un patto.
E' possibile sopraelevare un fabbricato condominiale?
Risposta e spiegazione
Risposta esatta: Sì, se le condizioni statiche dell'edificio e gli aspetti amministrativi lo consentono
L'art. 1127 c.c. consente la sopraelevazione al proprietario dell'ultimo piano o del lastrico solare esclusivo, ma pone limiti precisi: le condizioni statiche dell'edificio devono consentirla (perizia tecnica), non deve pregiudicare l'aspetto architettonico, non deve diminuire notevolmente aria e luce ai piani sottostanti. Inoltre, devono essere rispettati i vincoli urbanistici, edilizi e paesaggistici (permesso di costruire, NTA del PRG). Il consenso degli altri condomini non è richiesto, salvo opposizione fondata.
Suggerimento mnemonico: Sopraelevazione = 'OK se l'edificio regge e il Comune dà il permesso'. Statica + amministrativa = via libera.
A chi spetta l'indennizzo in caso di sopraelevazione di un condominio?
Risposta e spiegazione
Risposta esatta: A tutti i condomini
L'art. 1127, comma 4, c.c. prevede che chi esegue la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occupare, diviso per il numero dei piani (compreso quello da edificare), detratta la quota spettante al sopraelevante stesso. L'indennità spetta a tutti i condomini, perché tutti vedono ridurre proporzionalmente i propri diritti sul suolo comune. Anche il proprietario dell'ultimo piano che sopraeleva contribuisce con la propria quota detratta.
Suggerimento mnemonico: Chi va su, 'compensa tutti': l'area aerea era di tutti, l'indennità si spalma su tutti i piani.
Il proprietario del piano terra di un condominio partecipa alle spese di sostituzione dell'ascensore?
Risposta e spiegazione
Risposta esatta: Partecipa in proporzione ai suoi millesimi di proprietà
L'art. 1124 c.c. distingue manutenzione/sostituzione (spesa di conservazione del bene) dall'uso effettivo. Le spese di sostituzione dell'ascensore, essendo spese di rifacimento dell'impianto, partecipano della natura conservativa e si ripartiscono tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, incluso il proprietario del piano terra (Cass. SS.UU. 7042/2015). Per le spese d'uso ordinarie, invece, si applica il criterio misto valore/altezza dell'art. 1124 e il piano terra può essere esentato dal regolamento.
Suggerimento mnemonico: Sostituzione ascensore = conservazione = tutti pagano (anche il piano terra). Uso quotidiano = chi sale, paga di più.
Con due soli condomini si forma un condominio?
Risposta e spiegazione
Risposta esatta: Si, sempre
La Cassazione (orientamento consolidato, Cass. 2046/2006) e la prassi riconoscono che il condominio si costituisce automaticamente nel momento in cui un edificio cessa di appartenere a un unico proprietario e viene suddiviso tra almeno due titolari di unità immobiliari distinte. Si parla di 'condominio minimo' quando i condomini sono due: la disciplina degli artt. 1117 e ss. c.c. si applica integralmente, salvo eccezioni espresse (es. nomina di amministratore non obbligatoria, regolamento non obbligatorio).
Suggerimento mnemonico: Due proprietari, una scala in comune = condominio minimo. Bastano 2 per 'fare squadra condominiale'.
Secondo il codice civile, il regolamento di condominio deve essere istituito quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a:
Risposta e spiegazione
Risposta esatta: dieci
L'art. 1138, comma 1, c.c. dispone che, quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese, la tutela del decoro dell'edificio e l'amministrazione. La soglia (10) riguarda l'obbligatorietà; al di sotto di tale numero il regolamento è facoltativo. Da non confondere con la soglia di nomina dell'amministratore (più di otto, art. 1129 c.c.).
Suggerimento mnemonico: 'Regolamento sopra dieci, amministratore sopra otto'. Due soglie da non confondere.
Le spese di riparazione di un lastrico solare ad uso esclusivo di un condomino sono a carico di quest'ultimo:
Risposta e spiegazione
Risposta esatta: per un terzo
L'art. 1126 c.c. disciplina i lastrici solari di uso esclusivo: chi ne ha l'uso esclusivo è tenuto a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio (o della parte di edificio) a cui il lastrico serve da copertura, in proporzione ai loro millesimi. È la regola del '1/3 - 2/3' tipica dei lastrici di uso esclusivo, che bilancia il vantaggio individuale dell'utilizzatore con la funzione di copertura comune.
Suggerimento mnemonico: 'Lastrico esclusivo = 1/3 a chi lo usa, 2/3 a chi sta sotto'. È la regola dei terzi: uno a chi gode, due a chi è coperto.
Quale tra i seguenti elementi costituisce proprietà comune indivisa tra i condomini di un immobile?
Risposta e spiegazione
Risposta esatta: Il vano scale
L'art. 1117, n. 1, c.c. include espressamente le scale tra le parti comuni necessarie dell'edificio, in quanto destinate all'accesso alle singole unità immobiliari. Box auto e cantine, invece, sono normalmente pertinenze di proprietà esclusiva delle singole unità, accatastate autonomamente e dotate di titolo proprio, salvo diversa disposizione del titolo di provenienza. La scala, per la sua funzione strutturale e di passaggio comune, non può essere proprietà esclusiva.
Suggerimento mnemonico: 'Scale = di tutti per forza'; box e cantine = di chi le ha comprate. La scala collega, le pertinenze appartengono.
Quale dei seguenti parametri viene utilizzato per il calcolo dei millesimi condominiali?
Risposta e spiegazione
Risposta esatta: L'altezza del piano
L'altezza del piano è uno dei coefficienti di merito classici nel calcolo della superficie virtuale: piani intermedi (1°-3°) hanno coefficienti più elevati, mentre piano terra e ultimi piani senza ascensore hanno coefficienti ridotti. Il canone di affitto è un parametro variabile e dipendente dal mercato, inadatto a fondare una tabella stabile. La vicinanza alla metropolitana è un fattore estrinseco e non riguarda le caratteristiche intrinseche dell'edificio o delle unità.
Suggerimento mnemonico: 'Il piano fa il valore': i millesimi guardano dentro l'edificio (piano, esposizione), non i prezzi degli affitti né le fermate dell'autobus.
Per quale grandezza vanno moltiplicati i coefficienti di merito nella determinazione dei millesimi condominiali?
Risposta e spiegazione
Risposta esatta: La superficie reale
Il procedimento è sequenziale: la superficie reale (commerciale) di ciascuna unità viene moltiplicata per la somma dei coefficienti di merito (altezza piano, esposizione, prospetto, destinazione, luminosità) per ottenere la superficie virtuale. È quest'ultima a essere poi rapportata alla virtuale totale dell'edificio per ottenere i millesimi su base 1000. La superficie virtuale è dunque il risultato, non il moltiplicando. Il reddito catastale ha finalità fiscali e non rileva nel calcolo millesimale.
Suggerimento mnemonico: 'Reale × coefficienti = Virtuale'. I coefficienti sono le lenti che si applicano al mattone della superficie reale.
I massimali della polizza di assicurazione dell'amministratore possono essere:
Risposta e spiegazione
Risposta esatta: superiori all'importo dell'ultimo bilancio consuntivo
L'art. 1129, comma 3, c.c. (L. 220/2012) prevede che, se l'assemblea richiede la polizza di responsabilità civile professionale, i massimali devono essere adeguati a coprire i rischi di gestione. La prassi e la dottrina prevalente ritengono congrua una copertura almeno pari al valore dell'ultimo bilancio consuntivo, ma è ammesso (e raccomandato) che i massimali siano superiori per garantire piena tutela del condominio. Massimali inferiori non offrirebbero garanzia adeguata.
Suggerimento mnemonico: 'Massimali ≥ consuntivo, meglio se sopra'. La polizza deve coprire almeno quanto è stato gestito, possibilmente di più.
La tabella millesimale viene compilata in base:
Risposta e spiegazione
Risposta esatta: alla superficie o al volume di ciascuna unità immobiliare
La tabella millesimale di proprietà si fonda sui dati fisici di ciascuna unità immobiliare: la superficie reale (o, in alcuni casi, il volume), corretta con i coefficienti di merito per ottenere la superficie virtuale. Il numero dei residenti non rileva, perché i millesimi misurano il valore della proprietà, non l'uso personale. Il reddito catastale ha funzioni fiscali e non riflette il valore reale degli immobili in chiave condominiale (è spesso obsoleto e non aggiornato).
Suggerimento mnemonico: Tabella millesimale = 'metratura, non residenti'. Si parte da superficie e volume, non da chi ci abita.
Nel caso di lavori straordinari deliberati dall'assemblea l'amministratore:
Risposta e spiegazione
Risposta esatta: deve adeguare i massimali della polizza di assicurazione
L'art. 1129, comma 3, c.c. dispone espressamente che, in caso di delibera di lavori straordinari, l'amministratore è tenuto ad adeguare i massimali della polizza di responsabilità civile, in modo da garantire una copertura proporzionata al maggior rischio derivante dalla gestione dei lavori. L'adeguamento deve avvenire prima dell'inizio dei lavori, per coprire l'intera fase esecutiva. La polizza, comunque, è obbligatoria solo se richiesta dall'assemblea.
Suggerimento mnemonico: Lavori straordinari = massimali straordinari. Più rischio gestionale, più copertura assicurativa.
Che quorum occorre per l'approvazione delle tabelle millesimali?
Risposta e spiegazione
Risposta esatta: Unanimità
L'approvazione e la modifica delle tabelle millesimali, in quanto atto che incide sui diritti di proprietà di ciascun condomino, richiede di regola l'unanimità. La Cassazione SS.UU. 18477/2010 ha chiarito che si tratta di tabelle a natura negoziale, salvo quando svolgono mera funzione ricognitiva del criterio legale dell'art. 1123 c.c.: in quel caso possono essere rettificate a maggioranza (artt. 1136 c.c.). Per la prima formazione o per modifiche sostanziali, l'unanimità resta la regola.
Suggerimento mnemonico: Tabelle = 'patto tra tutti', servono 'tutti i sì' (unanimità). Solo per correggere errori legali basta la maggioranza.
Per il calcolo dei millesimi di proprietà sono utilizzati i coefficienti di … ?
Risposta e spiegazione
Risposta esatta: Altezza di piano, prospetto, esposizione
I coefficienti di merito classici (Circolare Ministero LL.PP. n. 12480/1966) sono: altezza di piano, esposizione (orientamento cardinale), prospetto (qualità della facciata), destinazione d'uso, luminosità, eventualmente i coefficienti correttivi per rumorosità. Le rifiniture non sono coefficienti millesimali (modificabili dal singolo proprietario); la superficie non è coefficiente ma è la grandezza che viene moltiplicata per i coefficienti. La risposta corretta combina tre coefficienti effettivamente in uso.
Suggerimento mnemonico: 'Piano, Prospetto, esPosizione': i tre P dei coefficienti millesimali classici.
Le tabelle millesimali possono essere:
Risposta e spiegazione
Risposta esatta: Di proprietà e di uso
Le tabelle millesimali si distinguono in due grandi categorie: tabelle di proprietà (tabella A, generale), che misurano il valore relativo delle unità e si applicano alle spese di conservazione delle parti comuni; tabelle d'uso (B, C, D...), specifiche per servizi divisibili in base all'utilizzo effettivo (ascensore, scale, riscaldamento, acqua). Il criterio è nell'art. 1123 c.c.: spese di conservazione = proprietà; spese d'uso = utilizzo. Mai si parla di 'tabelle personali' o 'esclusive' in termini tecnici.
Suggerimento mnemonico: Due famiglie di tabelle: 'Proprietà' (cosa vali) e 'Uso' (quanto usi). Tutte le altre formulazioni sono inventate.
Le quote millesimali servono per:
Risposta e spiegazione
Risposta esatta: Il calcolo delle maggioranze
I millesimi servono come unità di misura per calcolare le maggioranze assembleari (art. 1136 c.c.): occorre sempre un duplice quorum, numero di teste + valore in millesimi. Non bastano per modificare il regolamento contrattuale, che richiede l'unanimità (non semplice maggioranza millesimale). Servono anche per ripartire le spese, ma la domanda focalizza la funzione 'decisionale'. Il regolamento contrattuale, essendo negoziale, sfugge alla logica delle maggioranze millesimali e richiede consenso unanime.
Suggerimento mnemonico: Millesimi = 'peso del voto in assemblea'. Per il regolamento contrattuale, però, servono i sì di tutti, non i pesi.
Nel calcolo delle superfici virtuali i coefficienti sono:
Risposta e spiegazione
Risposta esatta: Moltiplicati per la superficie calpestabile
Nel procedimento tecnico, ciascun coefficiente di merito (altezza piano, esposizione, prospetto, destinazione) viene moltiplicato per la superficie calpestabile (reale) dell'unità: Sv = Sr × c1 × c2 × c3... oppure, in altre metodologie, Sv = Sr × Σci. In ogni caso si tratta di un'operazione di moltiplicazione, non di somma o sottrazione algebrica della superficie. La virtuale risultante è poi rapportata al totale dell'edificio per ottenere i millesimi.
Suggerimento mnemonico: 'Coefficienti × superficie = virtuale'. Si moltiplica sempre, mai si somma o si sottrae alla superficie.
L'amministratore, per la riscossione forzosa delle somme dovute, è tenuto ad agire entro:
Risposta e spiegazione
Risposta esatta: 6 mesi dal momento in cui il credito è diventato esigibile
L'art. 1129, comma 9, c.c., introdotto dalla L. 220/2012, dispone che l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dai condomini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito è compreso, salvo che sia stato dispensato dall'assemblea con espressa delibera. La norma mira a evitare l'accumulo di morosità e a tutelare il condominio. La sanzione per l'inerzia è la responsabilità personale dell'amministratore per i danni.
Suggerimento mnemonico: '6 mesi per agire contro i morosi': l'amministratore non può aspettare oltre, salvo dispensa dell'assemblea.
La revisione dell'art. 1124 del c.c. (in base alla l. 220/2012) fissa i criteri di ripartizione delle spese relative a:
Risposta e spiegazione
Risposta esatta: Scale e ascensore
Prima della riforma del 2012, l'art. 1124 c.c. disciplinava le sole scale. La L. 220/2012 ha esteso espressamente l'ambito di applicazione anche agli ascensori, codificando un principio già affermato dalla giurisprudenza (Cass. 9486/1996). Il criterio unico per entrambi è: spesa ripartita per metà in base ai millesimi di proprietà e per metà in proporzione all'altezza del piano dal suolo. La modifica ha colmato una lacuna normativa, equiparando i due impianti per la loro analoga funzione di accesso.
Suggerimento mnemonico: 'Scale + ascensore = stessa regola': metà valore, metà altezza. La riforma 2012 li ha messi insieme.
Secondo l’articolo 1134 del C.C. l’amministratore deve:
Risposta e spiegazione
Risposta esatta: Disciplinare l’uso delle cose comuni
L'art. 1130, n. 2, c.c. (e collegati) attribuisce all'amministratore il compito di disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo da assicurarne il miglior godimento a tutti i condomini. Predisporre le tabelle millesimali non rientra nei suoi compiti tipici (è materia del costruttore originario o di delibera unanime); stabilire lavori di manutenzione straordinaria spetta all'assemblea, salvo urgenza (art. 1135 c.c.). La gestione dell'uso quotidiano è invece sua attribuzione tipica.
Suggerimento mnemonico: Amministratore = 'regista degli spazi comuni'. Disciplina l'uso, non decide i grandi lavori né compila i millesimi.
L’articolo 1136 del C.C. regola:
Risposta e spiegazione
Risposta esatta: Le maggioranze condominiali
L'art. 1136 c.c. è la norma fondamentale sulle maggioranze in assemblea: stabilisce il numero legale per la regolare costituzione (in prima e seconda convocazione) e i quorum deliberativi per le diverse materie (ordinaria amministrazione, nomina amministratore, innovazioni, lavori straordinari). Le tabelle millesimali sono regolate dagli artt. 68-69 disp. att. c.c.; l'uso delle parti comuni dall'art. 1102 c.c. e dal regolamento di condominio (art. 1138 c.c.). L'art. 1136 è la 'Costituzione' delle assemblee.
Suggerimento mnemonico: '1136 = Maggioranze': è l'articolo dei numeri, dei quorum e dei voti. Le tabelle e l'uso stanno altrove.